پیش خرید ملک، فرصتی برای سرمایهگذاری مطمئن و کاهش هزینههای خرید است، اما تنها زمانی که قرار داد مطابق ضوابط قانونی و با دقت تنظیم شود.
بخش قابل توجهی از دعاوی ملکی در محاکم، نتیجه شتابزدگی در امضا، اعتماد بدون بررسی، یا تنظیم قرارداد در محیطهای غیر تخصصی است.
برای حفظ امنیت حقوقی و مالی، لازم است پیش از امضای قرارداد پیش فروش، با مهمترین اشتباهات رایج آشنا باشید.
تنظیم قرار داد در مشاور املاک
قرار داد پیش فروش، متفاوت از قراردادهای معمول خرید و فروش است و طبق قانون باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود.
تنظیم در بنگاه بدون نظارت حقوقی، ریسک بطلان یا اختلاف را افزایش میدهد.
نبود اسناد مالکیت و پروانه ساخت معتبر
قبل از هر توافق، باید مالکیت رسمی پیش فروشنده بر زمین یا وجود حق قانونی او برای احداث بناء و همچنین وضعیت پروانه ساخت و مجوزهای لازم، به صورت دقیق احراز و بررسی شود.
مشخص نبودن واحد
تعریف دقیق واحد ضروری است:
- متراژ
- طبقه
- شماره پارکینگ
- انباری
- نوع سازه و مصالح.
نکتهی مهم: عبارات کلی مثل((طبق عرف)) یا ((مانند سایر واحدها)) مناسب نیستند.
نبود زمان بندی و مراحل پیشرفت کار
قرار داد باید برنامه ساخت، مهلت تحویل و ضمانت های تاخیر را مشخص کند.
زمان های مبهم،منبع اصلی اختلافات بعدی است.
پرداخت بی ضابطه ثمن معامله
زمان بندی پرداخت ها دقیقا بر اساس صورت وضعیتهای واقعی پروژه و تائید مهندس ناظر یا مرجع فنی معتبر تنظیم شود.
نبود ضمانت های اجرایی
هر تعهد بدون ضمانت، صرفا یک وعده است. وجه التزام خسارت تاخیر و حق فسخ، باید واضح باشد.
ابهام در هزینه های جانبی
در قرارداد پیش فروش ساختمان لازم است تمامی هزینه های مرتبط با پروژه از جمله:
- مالیاتها
- بیمه
- عوارض
- هزینه های شهرداری
و سایر تعهدات مالی به طور دقیق تعیین تکلیف شود تا از ایجاد بهانه، اختلاف و مطالبه هزینههای اضافی در آینده جلوگیری گردد.
نبود شرط انتقال سند رسمی
زمان و نحوه انتقال سند رسمی باید در قرار داد پیش فروش به طور شفاف و دقیق مشخص شود.
عبارت های کلی مانند ((پس از تکمیل پروژه)) کافی نیست و طرفین میبایست تاریخ مشخص، معیار های قابل اجرا و ساز و کار پیگیری انتقال سند را تعیین کنند تا از بروز اختلاف و تاخیر جلوگیری شود.
نظارت خریدار و ناظر فنی بر حسن اجرای پروژه
سازنده متعهد است گزارش پیشرفت کار را طبق زمانبندی مورد توافق طرفین ارائه کند و امکان بازدید دورهای ناظر فنی منتخب طرفین از پروژه را فراهم نماید.
این نظارت صرفا جهت اطمینان از کیفیت اجرا و تطبیق با مفاد قرار داد بوده و دخالتی در مسئولیت های اجرایی سازنده ایجاد نمیکند
.
امضا بدون مشاوره حقوقی
بزرگ ترین اشتباه،امضا قرار داد بدون بررسی تخصصی است.
قرارداد پیش فروش آینده مالی شماست؛ نه یک توافق ساده روزمره.
جمع بندی
پیش فروش ساختمان میتواند تصمیمی هوشمندانه باشد، به شرط آنکه قرارداد با دقت و بر اساس قانون پیش فروش ساختمان تنظیم شود.
مطالعه و مشاوره قبل از امضا، هزینه نیست؛ حفاظت از سال ها تلاش و سرمایه شماست.
در صورت نیاز به بررسی یا تنظیم قرار داد، جهت اطمینان از امنیت حقوقی در فرایند پیش خرید، میتوانید قرار داد خود را پیش از امضا برای بررسی حقوقی ارائه دهید.
بررسی دقیق، از اختلافات مالی و حقوقی آینده، جلوگیری میکند.
گروه وکلای نور